李嘉诚曾说“一定要先想失败，做生意，没有买，就要先想到如何卖。”在如何“卖”这件事上，95岁的李超人又给地产同行上了一课。

8月3日，李嘉诚旗下长实集团在香港的新楼盘“亲海駅II”发布了首张价格单，共涉及132套住房，其中，最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平米），扣除18%折扣后，折后总售价为290万港元，折后每呎价约13810港元（约合13.68万元人民币/平方米）。

这一价格比周边二手房便宜了三成，相当于7年前的价格。该楼盘距离香港岛仅一站地铁，距离海边直线距离不到3公里，由香港市民表示，这是“以屯门的价格买靠近港岛的海景房”。

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2022年，香港楼市连续13年上涨势头终结，而截至今年6月底，香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%，写字楼则从2018年高位下跌20%。

尽管楼市低迷，但7折甩卖的“平爆价”还是带来了强烈反响。

此次低价抛售，引爆了外界对楼市下行压力的预期。有分析认为，长实此次甩卖或是想减仓回收资金，可能会有其他投资回报率跑赢房地产。

开盘当日，长实集团半年业绩会上，李嘉诚长子李泽钜对外解释称：“我们一向奉行以市价或低于市价去卖楼以促进销售。市况较明朗时，我们积极买地，去年完成数宗交易。我们认为应该在逆周期买地或置业，现在的时机比3年前稳阵（即稳妥）。”

经济规律类似海洋潮汐，而李嘉诚就像在全球经济潮汐中寻找机会的猎人。近几年全球经济风起云涌，此次甩卖海景房之前，李嘉诚早已闻潮而动。

十年前，李嘉诚开始抛售内地物业，同时加仓英国资产，李嘉诚抛售速度太快，以至于有媒体质疑其动机，喊出“别让李嘉诚跑了”的口号。然而，从2020年开始，李嘉诚开始减仓英国资产，同时重新在香港和内地土拍市场出手。

另一个信号是回购。

财报数据显示，今年上半年，长实集团斥资13.58亿港元用于回购，类似操作在2008年金融危机前后也曾出现。

从商70余年，95岁的李嘉诚嗅觉依旧敏锐。此次祭出金融危机时的操作，或许意味着，李嘉诚已经嗅到了危机来临的味道。

李嘉诚七折抛售海景房的消息，犹如一颗“深水炸弹”，整个市场都感受到了震感。

李嘉诚此举被解读为短期内不看好香港楼市，这在一定程度上反映出香港楼市下行压力。

近三年来，香港楼市面临多重压力：一是疫情冲击经济，居民购买力下降；二是人口减少，带走部分财富，房地产抛压增大；三是港币绑定美元，被迫快速加息，对房地产市场造成利空。

不论是从居住属性还是金融属性来看，房地产市场的根基都是人口，而自2020年起，香港人口连续三年负增长，累计流失18.73万人。

尽管香港连续出台措施，吸引人才、调整按揭政策，但后续政策并不明朗；此外，据美联物业房地产数据中心统计，目前香港已获批但未开始销售的新盘单位接近1.6万个，创近年新高。一手住宅供给提升，开发商或将为去化开始“价格战”，李嘉诚此举或是希望在价格战来临前快速回笼资金。

此外，出于业绩上的考量，长实也有动力低价抛售楼盘。

财报数据显示，今年上半年，长实集团实现营收246.05亿港元，同比下跌31.11%；实现股东应占溢利103.31亿港元，同比下滑20.14%。

长实业绩不佳主要受两方面因素影响：一是其飞机租赁业务于2022年终止，二是物业发展进度因审慎土储策略出现空窗期。

与大多数房企不同，长实集团经营的并非单一业务，因此在几年前香港地价大幅上升之际，长实鲜有出手，直到去年地价回落至合理态势，长实才开始抄底，如此才有了物业发展进度的“空窗期”。

楼市下行，叠加“空窗期”的业绩压力，长实不得不打折抛售，李泽钜也曾向外界透露，长实今年会加快卖楼速度，希望多一些项目尽快建成入账。

值得注意的是，长实一面降价抛售楼盘，另一面还在向外界释放继续买入房地产的信号。

李泽钜在中期业绩会上表示：“当人人都看好市场、而利率又低时，又或者利率上升机会较大时，也许应该较小心谨慎；但当每个人都看得差、而利率又高时，市场风险多数会较低。”

显然，对于香港楼市未来走势，李嘉诚的态度是“短空长多”；而在具体策略上，趁利率高点抄底买地，然后以低价快速去化套现，也符合其一贯经营思路。

自1950年创业算起，李嘉诚经商70余年仍屹立不倒，论穿越周期的经验，也只有巴菲特、索罗斯等少数人能与之媲美。

保守是李嘉诚穿越周期的秘诀，他的保守落到地产业务上，便体现在“现金为王”的策略上。摩根士丹利曾在一份研究报告中称：“长实相比竞争对手更愿意采用低价策略来加快销售。”

这种趋势在经济危机时尤为明显，多次危机前夜，都有李嘉诚抛售资产的身影。

金融危机期间，李嘉诚成了楼市最彻底的“大空头”，2008年起，他先后抛售了上海、北京的商业地产和住宅项目。

自1997年亚洲金融危机后，李嘉诚开始加码内地市场，金融危机后，2013年，来自内地的收入占到整个李氏集团的50%。

但加注也在这一年戛然而止，当年8月，李嘉诚以约30亿元价格将1997年入手的广州西城都荟广场脱手，由此开启了甩卖之路。

此后，李嘉诚先后抛售了上海陆家嘴东方汇金中心、南京国际金融中心大厦、上海世纪汇广场等多个地标项目。曾有券商统计，此次套现规模超过130亿美元，大部分流向了欧洲，李嘉诚因此被质疑转移资产“跑路”，有媒体甚至惊呼“别让李嘉诚跑了”。

与此同时，2016年后，王健林、许家印先后登顶国内“首富”，外界常拿两人与李嘉诚对比。但随着“三道红线”出台，一众房企如梦初醒：李嘉诚放弃的原来是“最后一个铜板”。

在这一轮地产调整期中，最为清醒的万科自2016年起主动缩债，但在2020年底，万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%，距离“三道红线”绿档一步之遥；作为对比，年报数据显示，2020年，李嘉诚的长实集团资产负债率只有23.53%。

实际上，李嘉诚穿越周期的方式并不复杂：现金为王降低风险，低买高卖获得利润。他在全球经济的海流中巡游，在经济潮汐中寻找猎物。

2013年到2019年，李嘉诚逐步从内地撤资，但2020年起，长实种种动作又显示出“回归”迹象。

自2020年开始，李嘉诚逐步将其在英国等地资产摆上货架。当年11月，李嘉诚旗下公司以100亿欧元出售其在欧洲市场的电信基础设施业务，其持有超过34年的赫斯基能源也拱手让人。

去年3月，长江实业出售了公司持有的英国伦敦办公楼5 Broadgate的全部股权，作价7.29亿英镑（约合60亿人民币），还把估值高达150亿英镑的英国配电公司UK Power摆上货架。

在抛售英国资产的同时，李嘉诚重新进入土拍市场。2019年，李嘉诚斥资24.2亿元收购上海浦东三林地块，去年他又斥资上百亿港元在香港囤地。截至今年上半年，长实集团拥有可开发土地储备约7600万平方呎（约706万平方米），其中800万平方呎、6400万平方呎及400万平方呎分别位于香港、内地及海外。

辗转腾挪之下，截至今年6月底，长实拥有438亿港元现金，而一年内到期借款仅约92亿港元，加上此次“甩卖”回笼资金，手握重金的李嘉诚正在伺机而动。

最近被李嘉诚盯上的“猎物”是前香港“地王”，豪宅项目凯玥。李氏家族在六年前竞标中失败，该项目于2017年被龙光集团与合景泰富买下，随着两家企业先后暴雷，凯玥被推上了谈判桌，李家也卷土重来。

除了抄土拍和地产同行的底，自家公司股票的投资者也是李嘉诚的“猎物”之一。早在2008年金融危机期间，李氏就曾抛售航运银行股低价增持自家“长和系”股份。

自去年7月触达54.72港元阶段性高点后，长实集团股价持续低迷，李嘉诚故技重施。公司财报显示，去年5月至今，长实累计付出约40亿港元资金用于股票回购。

从商业角度，之前的“跑路”，可以从避险和获利的角度解释；而此次“回归”，李嘉诚也许是在利好政策中提前捕捉到了机会，又或者是嗅到了海外的危机信号。